רח' הזוהר (בבלי), ת"א
תמ"א 38/2 - הריסה ובניה מחדש (הדמיה)
היזם יבנה בנין בוטיק ויקבל את הזכויות לדירות גן ופנטהאוזים. דירות המגורים יוגדלו וינתנו מרפסות שמש ומקומות חניה.
רח' ז'בוטינסקי, ת"א
תמ"א 38/2 - הריסה ובניה מחדש (הדמיה)
היזם יקבל את הזכויות לדירות גן ופנטהאוזים, ויקים פרויקט יוקרה. דירות המגורים יוגדלו וינתנו מחסנים, מרפסות שמש ומקומות חניה בנוסף למפרט טכני
רח' גורדון , ת"א
תמ"א 38/2 - הריסה ובניה חדשה (הדמיה)
הריסת שני בנינים ובניית בנין חדש. כל דירה קיימת מקבלת תוספת של כ- 25 מ"ר מחסן וחניה.
רח' הכנסת הגדולה, בבלי, ת"א
תמ"א 38 2 – הריסה ובניה מחדש
הבניינים הקיימים ייהרסו ובמקמם ייבנו בבנייה ירוקה שני בניינים מפוארים ויוקרתיים, בני 8 קומות וחניון תת קרקעי. הדיירים יקבלו תוספות שטח נרחבות לדירותיהם, שייבנו במפרט טכני גבוה, ויכללו ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן וחניה בחניון תת קרקעי. בבניין יוקם לובי מפואר, וכמובן מעלית. היזם יקבל את דירות הגן ואת הפנטהאוזים.
רח' בילטמור , ת"א
תמ"א 38/2 - הריסה ובניה מחדש (הדמיה)
היזם יקבל את הזכויות לדירות גן + פנטהאוזים אדריכל מוביל יעצב את הבניין בקונספט מודרני וייחודי. הדיירים יקבלו דירות חדשות וגדולות יותר, מאובזרות במפרט עשיר ומשודרג, חניון תת קרקעי, מחסנים, לובי מפואר וגינה מטופחת.
פרויקטים לדוגמא
רח' ויצמן, ת"א
תמ"א 38/2 - הריסה ובניה מחדש (הדמיה)
היזם יקבל את הזכויות לדירות גן ופנטהאוזים, ויקים פרויקט יוקרה של בניין אחד, במקום שניים כיום, שיתנשא לגובה של 7.5 קומות, בנוסף לקומת קרקע, חניון תת קרקעי ולובי מפואר.
דירות המגורים יוגדלו, וביניהן יהיו פנטהאוזים, מיני פנטהאוזים ודירות גן.
למשרדנו ניסיון רב שנים בליווי עסקאות נדל"ן, החל מרכישת הקרקע וכלה בליווי פרויקט הבניה והמכירה.
משרדנו מעניק שירותי ייעוץ וליווי צמוד המותאמים באופן אישי לכל לקוח ולקוח, בכל השלבים של עסקאות המכר, חכירה ושכירויות, הקמה וליווי של מיזמי נדל"ן החל משלב התכנון והשלכות המס עליהן, ועד להשלמת העסקה לרבות רישום נכסים, איחוד וחלוקה, רישום בתים משותפים, ליווי מכרזים, הסכמי בנייה ועוד.
משרדנו מתמחה בליווי וייצוג דיירים בהתקשרויות חוזיות בנושאי בניה לרבות ייצוג בבתי המשפט השונים בסכסוכים הקשורים לחריגות בניה, ליקויי בניה, בעלויות, הפרות הסכמי קבלנות וכיו"ב.
משרדנו מעניק ליווי וייצוג אך ורק של דיירים בכל הקשור לעסקאות תמ"א 38, עסקאות קומבינציה ופינוי בינוי.
אנו דוגלים במתן פתרונות יצירתיים וחשיבה "מחוץ לקופסא" בכל ההיבטים הכרוכים בעסקאות נדל"ן, ובין לקוחותינו, נציגויות בעלי בתים, בעלי קרקעות, וכיו"ב ואנו מלווים את לקוחותינו באופן צמוד בפתרון סוגיות הקשורות לנדל"ן ולתכנון ובניה.
הכישרון המיוחד שלנו, מעבר למומחיות המקצועית, הנו היכולת לנהל משאים ומתנים קשוחים ומניבי תוצאות תוך שמירה תמידית על האווירה הטובה ואמון הצד השני כך ש- אצלנו אין "פיצוץ עסקאות".
המוטו שלנו הוא – "עסקאות בטיפולנו לא נופלות ולא נתקעות אף פעם!"
קבוצות רכישה:
משרדנו מעניק שירותים בכל הקשור לייצוג קבוצות רכישה הן בתחום המסחרי והן בתחום המגורים - אנו מלווים מארגנים, משווקים ומצטרפים בקבוצות רכישה, החל משלב תכנון מבנה העסקה, כך שיעמוד בתנאים הקבועים בחוק, בפסיקה וע"י רשויות המס, עובר להכנת כל המסמכים המשפטיים הנחוצים בקבוצות רכישה וכלה בהחתמת המצטרפים על החוזים וביצוע כל הדיווחים הנדרשים עפ"י החוק.
“ההשקעה הטובה ביותר על פני האדמה היא האדמה”
לואיס גליקמן
השלב השישי - החתמת הדיירים על חוזה התמ"א
זהו שלב מורכב הדורש ניסיון רב. אנו עושים כל מאמץ כדי להסביר לדיירים את מבנה העסקה, להפיג חששות, לרבות במפגשים אישיים, ומגיעים להחתים דיירים בבתיהם ככל שהדבר נדרש.
תמ"א 38: שיפוץ וחיזוק מבנים (תמ"א 38/1), הריסה ובניה מחדש (תמ"א 38/2)
בתחום זה אנו מעניקים ליווי מקיף לבעלי דירות, ליזמים ולקבלנים בכל היבטי ההתקשרות במסגרת ביצוע פרויקטים של תמ"א 38, לרבות עבודה מול הרשויות ומול דיירים סרבנים. משרדנו הינו מהראשונים עם ניסיון מוכח בתחום זה.
פינוי בינוי:
משרדינו מלווה, מארגן ומייעץ בפרויקטים של פינוי-בינוי (לפי חוק פינוי בינוי), החל משלב ההכרזה ועד לליווי שוטף וכולל של התושבים במסגרת פרויקט הבניה.
בין השאר, אנו מטפלים ב:
א. קבלת הכרזה למתחמי פינוי -בינוי.
ב. השתתפות במנהלת פרויקט פינוי -בינוי.
ג. פגישות עם דיירים, יזמים וקבלנים.
ד. התקשרויות עם יזמים וקבלנים ועריכת כל מערכת ההסכמים הקשורה לפרויקט פינוי בינוי.
ה. הגשת התנגדויות וטיפול בהליכי תכנון ובניה מול רשויות מקומיות וועדות תכנון ובניה.
ו. תביעות נגד תושבים סרבנים.
השלב האחד עשר - סיום העבודות
שלב זה מאופיין בעבודה משולבת של הצוות המשפטי ושל מפקח הבניה מטעם הדיירים והאדריכל שלנו שמסייעים לדיירים בתהליך סיום העבודות ועריכת פרוטוקול מסירה. הצוות המשפטי דואג שיתקבלו כל האישורים הנדרשים לסיום הפרויקט ומלווה את תהליך רישום הבית המשותף
השלב העשירי - ליווי הבניה
הבניה לוקחת אף היא זמן. בעת הבניה אנו נדרשים לתת מענים שונים. הליווי מתבצע יחד עם מפקח הבניה של הדיירים והאדריכל שלנו שעושים כל שביכולתם כדי לפתור בעיות משפטיות ואחרות שקורות לעיתים במהלך בניה.
השלב התשיעי - ליווי הבנקאי
פרויקט של תמ"א 38 הוא בד"כ פרויקט בנקאי סגור, כלומר ישנו מוסד פיננסי שנותן מימון לפרויקט. כל מסמכי הליווי הבנקאי, כולל הערבויות שמעמיד הבנק המלווה לדיירים, עוברים בחינה מדוקדקת של הצוות המשפטי.
השלב השמיני - ליווי הליכי התכנון מול הרשויות
וכן הליכים משפטיים כנגד דיירים סרבניים – הליכי התכנון בתל אביב לוקחים זמן, גם בגלל התנגדויות של שכנים. בנוסף, יש לעיתים צורך לנהל הליך משפטי מול דיירים שמסרבים לחתום על החוזה. למשרדנו ניסיון רב בכל ההליכים המשפטיים בהקשר לדיירים סרבנים.
השלב השביעי - ליווי התכנון המפורט של הפרויקט
לאחר החתימה על החוזה, שוקדים היזם ואדריכל הפרויקט על תכנון מפורט של הפרויקט והכנת הבקשה להיתר בניה. אנו מלווים את התהליך מקרוב יחד עם האדריכל שלנו והמפקח מטעם הדיירים.
השלב החמישי - ניהול מו"מ לחתימה
ניהול מו"מ לחתימת חוזה מול יזם – זהו לב העבודה של הצוות המשפטי. אין תחליף לצוות המנוסה בעשרות חוזים ומשאם ומתנים מסוג זה.
השלב הרביעי - אסיפת דיירי הבניין
בחירת הצעה/ות מובילה/ות לדיון והכרעה בפני אסיפת דיירי הבניין – לאחר שהנציגות, יחד עמנו, ניהלה משא ומתן וגיבשה את המלצותיה, מוצגת ההצעה/ות הטובה/ות ביותר לאסיפת הדיירים לבחירתם.
השלב השלישי - הצעות מיזמים וניהול מו"מ
קבלת הצעות מיזמים וניהול מו"מ – למשרדנו ניסיון גדול בניתוח הצעות, בדיקת תחשיבים עסקיים וניהול מו"מ עם יזמים לשם הגשת התוצאה המיטבית. אנו מנתחים את ההצעות ומצליחים להשביח אותן (וגם לפסול הצעות לא ראויות) לטובת הדיירים. הכלל המנחה תמיד הוא שהדיירים לא ישאו בתשלומים במסגרת הפרויקט, כאשר כל עלויות הפרויקט יחולו על היזם.
השלב השני - מכרז יזמים
עריכת מכרז יזמים – בעיננו, שלב זה והשלב שלאחריו הם החשובים ביותר במסגרת תפקידנו. כאן באים לידי הניסיון העצום שלנו בעריכת מכרזי יזמים והיכרות מעמיקה עם מרבית היזמים המובילים, בעיקר בתל אביב.
השלב הראשון - גיבוש וארגון
גיבוש וארגון הבניין לכל הסכמה לביצוע פרויקט, מינוי נציגות ובחירת משרד עורכי דין מלווה – אנו יודעים כיצד לקחת בנין שיש בו חילוקי דעות בין דיירים ובעבודה מאומצת להגיע לגיבוש עקרונות מוסכמים לביצוע פרויקט תמ"א 38.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
:התחדשות עירונית
משרדנו פועל בשותפות עם משרד שטיינברג רפואה אחד ממשרדי עורכי הדין הראשונים שנכנסו לתחום ההתחדשות העירונית ("המשרד המשותף").
יחדיו ליווינו עד היום עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, הכוללים שיפוץ וחיזוק מבנים על פי תמ"א 38/1, הריסה ובניה חדשה על פי תמ"א 38/2 והריסה ובניה חדש על בסיס חוק פינוי ובינוי וחוקים נוספים.
משרדינו המשותף פיתח מתודולוגיה ייחודית לגיבוש מתחמי דיירים והוצאה לפועל באופן מאורגן ויעיל של פרויקטים להתחדשות עירונית. מתודולוגיה זו מושתתת על בקיאות בכל מנעד הדקויות של ההתחדשות העירונית על תחומיה: היכרות מעמיקה עם האינטרסים של היזמים והדיירים, תכנון ובניה, ידע מוניציפאלי,מיסוי,מימון ובטוחות.
לא פחות מכך, מתבססת המתודולוגיה שלנו על יכולת מוכחת לניהול צוותים והתנהלות נכונה מול כל הגורמים במעורבים בפרויקט. ליכולת זו חשיבות ממדרגה ראשונה בפרויקטים של התחדשות עירונית. האתגר הגדול ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא להוביל את הדיירים, נציגות הדיירים, המפקח מטעם הדיירים, רשויות התכנון, היזם ועורך הדין של היזם – לחתימה על החוזה בפרק זמן סביר, כשתנאיו תואמים את הציפיות של כל המעורבים.
עורך הדין נבחן לא רק ביצירת חוזה המאזן בין אינטרסים שונים, אלא בראש ובראשונה באופן שבו הוא מוביל ומנהל את תהליכי העבודה המורכבים, ביכולתו להוות גורם דומיננטי המשפיע על תהליכי קבלת ההחלטות ולוחות הזמנים.
בהיבט של ייצוג דיירים ניתן לאפיין את תהליך ליווי הדיירים בשלבים הבאים:
דוגמאות לפרוייטים תמ"א 38
בילטמור 12 ת"א, נורדאו 72 ת"א, ויצמן 27 ת"א, ויצמן 29 ת"א, ויצמן 25 ת"א, ויצמן 133 ת"א, סוקולוב 61 ת"א, סוקולוב 124 ת"א, מלצ'ט 7 ת"א, הזוהר 11 ת"א, הזוהר 9 ת"א, סנהדרין 9 ת"א, הכנסת הגדולה 16 ת"א, הכנסת הגדולה 18 ת"א, הכנסת הגדולה 20 ת"א, קוסובסקי 16 ת"א, ז'בוטינסקי 103 ת"א, אבן גבירול 136 ת"א, אבן גבירול 138 ת"א, בריינין 3 ת"א, פינלס 7 ת"א, בצלאל 7 ת"א, נחלת בנימין 153 ת"א, תוספתא 12 ת"א, תוספתא 14 ת"א, המשנה 3 ת"א, המשנה 4 ת"א, הירשנברג 10 ת"א, הדגנים 13 גבעתיים, הדגנים 15 גבעתיים, מלכי יהודה 9 הרצליה, ח"ן 11 פתח תקווה, שיפר 4 פתח תקווה, דה האז 5 ת"א, דיזינגוף 338 ת"א, דיזינגוף 340 ת"א, אסתר המלכה 7 ת"א, וורמיזה 10 ת"א, רוטשילד 60 פתח תקווה, דה האז 5 ת"א, סוקולוב 101 ת"א, סוקולוב 103 ת"א, סוקולוב 103 א ת"א,אוסישקין 98 רמת השרון, פיקא 4 חיפה.
דוגמאות לפרוייקט "פינוי בינוי"
1. מעלות תרשיחא – כ- 400 דירות להריסה, פרויקט משולב מגורים ומסחר.
2. שלומי – כ- 150 דירות להריסה, פרויקט מגורי.
3. סביון, וולפסון, פתח תקווה – 60 דירות להריסה, פרויקט משולב מגורים ומסח.
4. "ראשון שוק" ראשון לציון – פרויקט משולב, מסחר ותעסוק.
5. סוקולוב, הרצליה – 52 דירות להריסה. פרויקט משולב מגורים ומסחר.
6. מתחם "הסיירים" בתל אביב - 88 דירות להריסה ובניה של 264 דירות חדשות.